오늘은 2020년 주택 매매 시 취득세 변경 제도에 대해서 설명해 드리도록 하겠습니다. 작년 2019년 12월에 지방세법이 개정된다고 공지가 나왔었는데요. 관련 법안도 국회를 통과하면서 2020년 주택 매매 시 취득세가 변경되었습니다. 어떤 것들이 살펴보고 마지막으로 부동산 취등록세 계산기 무료 엑셀 양식도 소개하겠습니다. (출처 : 2020년 개정 주택 취득세 변경 사항!!_엑셀 계산기 첨부)
부동산(아파트) 취득의 의미
매매, 신축, 교환, 상속, 증여 등의 방법에 따라 대가를 지급하거나 대가 없이 부동산의 소유권을 획득하는 것을 말합니다. 부동산을 취득하게 되면 부동산 소재지를 관할하는 시청, 군청, 구청에 취득세를 신고, 납부하여야 합니다. (= 부동산 취등록세)
2020년 변경 사항
변경사항 1
6억원 초과 ~ 9억원 이하 주택 유상거래 시 취득세율은 2%에서 1~3%로 세분화하겠다는 내용입니다. 기존에는 6억원 초과, 9억원 이하 주택에 대해선 2% 단일 세율이 적용되었는데요. 금액에 따라 1~3%로 세분화되었습니다.
변경사항 2
두 번째 변경 사항은 1세대 4주택 이상인 주택에 대해선 4%의 취득세율을 적용하겠다는 내용으로서, 다주택자를 겨냥해서 세율을 올리겠다는 내용입니다. 일반인들에게 특별히 적용되는 사항은 아니지만, 임대 사업자나 전월세 세입자들에겐 중요한 내용이 될 것 같습니다.
그러면 그래프를 보면서 부동산 취등록세 계산기에 필요한 세율을 살펴보도록 하겠습니다.
기존 취득세율 같은 경우엔 6억원 이하는 1%, 6~9억원은 2%, 9억원 초과는 3%의 세율을 적용하였습니다. 그림에서 보는 바와 같이 계단식으로 상승하는데, 여기서 문제가 되었던 것은 6억과 9억을 피하고자 다운계약서를 쓰는 일들이 많이 발생하였습니다.
세법에선 이런 것들을 문턱 효과라고 부르고 있습니다. 문턱 효과를 방지하고자 취득세를 변경하게 되었습니다.
2020년 1월 1일 부터 변경되는 취득세율을 살펴보도록 하겠습니다.
변경된 사항을 보게 되면, 6억원 이상, 9억원 이하 그래프가 사선으로 그어져 있는 것을 볼 수가 있습니다. 사선에 대한 공식은 아래와 같습니다.
취득세율 공식 : 세율 Y(%) = 취득가액 x 2/3(억원) - 3억원
2% 구간에 걸리는 금액은 역산해 보면 7.5억원이 됩니다. 기존 7.5억원을 기준으로 세율이 높아지거나 낮아지는 것도 역산으로 계산해 볼 수 있고요. 그럼 이제 어떻게 금액이 달라지는지 자세히 살펴보도록 하겠습니다.
거래금액 6억원 초과 7.5억 이하는 2%였지만 변경 후에는 세율이 낮아지는 효과가 있을 거고요. 7.5억 초과 9억원 이하는 세금이 높아지는 현상이 발생하게 됩니다.
정부에서는 이런 부분에 대한 대비책으로 7.5억원에서 9억원 구간에 대해서는 예외 사항을 두었는데요. "2019년 12월 31일까지 매매계약을 체결했고", 2020년 3월 31일까지(공동주택 분양은 22년 12월 31일까지) 잔금을 지급하여 취득하는 경우 종전의 2% 세율을 적용하기로 하였습니다.
취득세 조금 더 이해하기
부동산 취득한 날로부터 60일 이내(상속은 상속개시일이 속한 달의 말일부터 6개월 이내)에 취득세(농어촌특별세, 지방교육세 포함)를 신고, 납부합니다. 이 기한을 넘기면 신고 불성실 가산세(20%) 및 납부 불성실 가산세(1일 10만분의 25)를 추가 부담합니다.
추가로 인지세를 내야 하는데요. 부동산 취득과 관련하여 매매계약서(분양권 매매계약서 포함) 등 증서를 작성하는 경우, 증서의 기재금액별 인지 세액에 상당하는 수입인지를 구입하여 증서에 첩부하고 소인해야 합니다. 다만, 등기 이전이라면 법원 공무원이 소인합니다.
요즘은 우표 형태의 종이 수입인지를 첩부. 소인하는 방식은 폐지되었으므로, e전자수입인지 납부 서비스를 이용해 종이 문서용 전자 수입인지를 구입하여 소인해야 합니다.
부동산 취등록세 계산기
[부자의계산법]_2020+지방세+개정+반영+주택+취득세+계산기.xlsx
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민성식님이 제작하신 부동산 취등록세 계산기는 다루기 편합니다. 아래처럼 3가지 항목만 적으면 결과가 나오는데요.
매입 가격, 매입 면적, 세율 정도입니다.
예를 들어 7억원 아파트 26평(86m2)을 매입했다면 세율 2.04%일 경우 취득세는 14,259,000원이 발생합니다.
하지만, 계산기 자체가 1원 단위까지 정확히 알려주진 않으므로, 대략적인 금액만 알아보고 보다 자세한 건 세무서 등을 방문하여 확인하라고 하시네요.
또한, 주택 상가 매매를 알아보는 분들도 있으실 텐데요.
취득세는 상가와 주택의 적용 세율이 다르며, 부가세는 상가만 발생합니다. 양도세는 주택에만 비과세 혜택이 있고요. 그리고 상가주택 매입 시, 부가세는 주택 부분에는 발생하지 않고 상가 부분만 발생합니다. 취득세는 작년까지 주택이 1.1%~3.5%, 상가는 4.6%였습니다.
그러니, 부동산 취등록세 계산기가 아니라 주택 상가를 알아보고 이 글을 읽으셨다면, 다른 글을 읽어보세요. 이 글은 안타깝게도 상가완 관련이 없습니다.
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