집대출 한도 계산 방법 : 주담대 LTV DTI 소액보증금까지

대출을 끼고 주택을 살 건데 집대출 얼마까지 가능할까. 내가 얼마를 준비해야 할까 간단한 계산을 해보도록 하겠습니다. 주택담보대출 (주담대) 이용하는 걸 예시로 듭니다. 우선 내가 사고 싶은 집을 선택합니다. 집을 선택하지 않은 상태에서 은행에 가면 상담을 받을 수가 없어요. 왜냐면 내가 구입할 집을 담보로 하는 대출이라서 집에 따라 대출 한도가 달라집니다.


대출금 - LTV

예를 들어 조정 지역 중 하나인 고양시 행신동 서정5단지휴먼시아를 삽니다. (투기과열지구 아닌 데가 없어요;;;) 행신동 최근 매매 실거래가가 6억원입니다.



여기도 조정대상지역이라서 LTV는 50% DTI 50%입니다.


그럼 6억짜리 아파트를 사려고 하니 LTV 50%면 3억까지 집대출을 받을 수 있다고 생각할 수 있습니다. 근데, 실무는 조금 달라요. 내가 6억에 이 아파트를 샀어도 내가 실제 구입한 아파트 금액에서 50%를 계산하는 게 아닙니다.


매매가격은 집주인 마음이고 실제로 이 집의 가치가 7억인지 5억인지 판단하는 기준이 있어야 하는데요. 주변 시세들도 다 반영을 해봐야 하는데, 집대출 받을 때 집 가격 (담보가치) 은 누가 정할까요?


대출금 - LTV - KB시세

바로 KB시세입니다.

KB는 우리가 아는 그 국민은행이며 국민은행은 시세를 열심히 조사해 홈페이지에 올려놓습니다.

KB시세에서 내가 원하는 아파트의 시세를 빠르게 조회할 수 있습니다. 빠른 시세 조회를 클릭하고 동 호수까지 정확히 입력하면 됩니다.


그리고 평균 매매가를 확인하세요.



여기 기준으로 대출한도를 계산하게 됩니다.

이상하죠? 난 6억에 계약했는데, KB시세는 5억4천입니다. 그래서 LTV 50% 적용되면 3억이 아니라 2억7천을 받게 되는 것이죠.


KB시세는 국민은행에서만 적용하는 게 아니고 전 은행에서 대부분 이걸 기준으로 삼고 집대출을 해주고 있습니다. 참고로 국민은행은 예전에 주택은행이란 이름을 갖고 있었고, 그간 누적되어온 데이터와 시스템이 있어서 믿고 사용할 수 있습니다. 다른 은행은 별도로 시세 정리할 필요 없으니 이득이죠.


은행 창구 직원들도 KB시세를 똑같이 조회해서 대출을 진행합니다.


하지만, 거의 모든 아파트가 나오지만, KB시세에 나오지 않는 경우도 있습니다. 그럴 때는 감정평가액, 한국감정원 산정가격, 기준 시가 중 하나를 선택하게 됩니다.


감정가액은 우리가 정확히 알 수는 없고, 대출해주려는 은행에서 직접 감정가를 의뢰해서 가격을 받아요. 이럴 경우, 시간이 오래 걸리고 감정 의뢰 수수료가 만만치 않습니다. 그래서 이런 경우엔 대출 신청하러 가기 전에 얼마나 받을 수 있을지 미리 계산하기 어렵다는 문제가 있습니다.


그래서 탁상감정이란 걸 사용하게 되는데요.

▶ 탁상감정

현장에 나가지 않고 간단한 조사로 대략적인 금액을 추정하는 방법

탁상감정은 대출받기 전에 은행에 상담하러 가면, 정식으로 감정의뢰를 하기 전에 예상 가격을 알려줍니다. 보통 당일이나 다음날에 결과가 나오니깐 부동산 매매계약을 하기 전에 참고해 볼 수 있습니다.

대출금 - LTV - KB시세 - 소액보증금

여기까지 2억7천이란 대출금을 확인했는데요. 하지만 여기서 또 빼야 할 금액이 있습니다. 그게 바로 소액보증금인데요. 소액보증금은 내가 집주인인지 세입자인지에 따라 적용되는 부분이 다릅니다.


집을 사려는 사람 입장에서 설명하면 해당 주택의 방 개수에 지역별 소액보증금을 곱한 뒤 대출 한도에서 차감합니다. 이걸 왜 빼냐면, 만약 대출을 받아서 주택을 샀는데 거기에 세를 줄 수 있어요. 그럼 만약에 집에 문제가 생겨서 대출을 갚을 수 없는 상황이 될 수 있어요. 집주인의 대출금 연체, 파산, 재산 압류 등.


그럼 은행에선 그 집을 경매에 부칩니다. 집을 팔아야 대출금 회수가 될 테니깐요. 일단, 집이 팔리면 임차인은 일정 금액 (최우선 변제금)을 제일 먼저 받아 가는데 전세로 들어가는 분들이 확정일자/전입신고를 바로 해야 하는 이유가 이겁니다.

▶ 소액보증금

대출이 있는 집에 들어가도 임차인이 가장 먼저 받을 수 있는 최소 금액

임차인을 보호하는 제도

은행보다 먼저 받아 가는 돈

그래서 은행에선 집대출을 할 때 이 금액을 대출 한도에서 미리 빼는 겁니다.


자료를 찾아보면 행신동 서정5단지휴먼시아는 소액보증금이 1,700만원입니다. 원래는 1,700만원에 방 개수를 곱한 걸 빼야 하는데 아파트나 빌라 같이 한 건물인데 구분등기된 주택들은 예외로 1개만 계산합니다.


소액보증금이 얼만지는 인터넷 등기소에서 확인할 수 있고요. 서울지역은 3,700만원, 그 밖의 지역은 1,700만원이라 아파트의 경우 이 사이의 금액이 소액보증금으로 빠진다고 생각하시면 됩니다.


하지만, 소액보증금을 빼지 않는 경우도 있는데요. 서울보증보험 이런 데서 보증보험에 가입하면 소액보증금 차감 없이 대출을 해주는 은행도 있습니다. "모기지에 가입하면 된다~"라는 말이 여기서 나오는 건데, 이 제도는 은행마다 다르니 집대출 상담할 때 한 번 물어보세요.


여기까지 계산하면 6억원 아파트 구입 시 2억5천3백만원까지 대출을 받을 수 있어요. 하지만 여기서 끝이 아니죠.


대출금 - LTV - KB시세 - 소액보증금 - DTI

무주택자, 1주택 실거주 목적, 조정대상지역 6억 아파트 매매라면 DTI는 50%입니다. 일단 DIT 계산기를 열고 대출 한도를 확인해 볼게요.



연 소득 5천만원, 10년 동안 2% 금리로 2억5천3백만원을 대출하면 DTI는 약 61%입니다. ㅠㅠ 여기서 대출한도 줄일 생각보단 대출 기간을 늘려 다시 계산해 보죠.


10년을 30년으로 늘렸더니 약 27%가 되었습니다.

주택담보대출은 꽤 길게 해주는 편입니다. 이 정도라면 은행에 상담하러 갔을 때 은행원이 DTI 요건을 넘길 수 있도록 조정을 해줄 겁니다. (은행마다 다릅니다)


연봉 5천만원에 DTI 27%면 약 1천3백5십만원을 1년 동안 갚을 수 있다고 계산된 것이고, 한 달로 계산을 해보면, 월 1,125,000원을 상환하는 것입니다. 내가 매달 이 정도 금액을 낼 수 있는지를 확인해 보셔야 하고요.


결론적으로,

내가 2억5천3백만원을 대출받을 수 있을 테니 미리 준비할 금액은 3억4천7백만원입니다. 여기에 매달 120만원 정도를 상환해야 합니다.


여기서 추가로 준비할 것이 있는데요.

▶ 주택담보대출만 받았을 때

+ 부동산 중개 수수료

+ 취득세

+ 등록세

+ 인지세

+ 교육세

+ 국민주택채권매입

세금은 정책이 쉴 새 없이 바뀌고 있어서 그때그때 검색해 보셔야 하고요. 국민주택채권은 내가 주택 구입을 하고 소유권이전등기를 하려면 반드시 구입을 해야 합니다. 집대출 받을 때 은행에서 같이 진행해주는 편입니다.


그래서 집을 살 땐 약 2~3천만원 정도는 여유를 두는 게 좋지 않을까 싶네요.


여기서 결론을 내면 이렇습니다.

▶ 6억원 아파트 구입 시

현금 3억4천7백만원

대출 2억5천3백만원

집 선택 : 6억원

LTV 적용 : 3억 -> 2억7천

소액보증금 차감 : 2억5천3백만

DTI 적용 : 2억5천3백만

물론 100% 정확한 금액은 아니겠지만 거의 비슷할 겁니다.


오늘 알려드린 내용을 숙지하시고 구입하고 싶은 주택의 LTV, DTI 먼저 확인해 보세요. 위의 순서처럼 금액을 차례대로 차감하며 집대출 금액을 예상해 보시면 좋겠네요.


댓글(0)

Designed by JB FACTORY