dsr 계산기로 대출 비율 확인하기 + DSR 파헤치기

 

금융위원회에서 만든 최신형 대출 규제이며, 2018년 10월 31일부터 의무 적용된 DSR 계산기에 대해서 확인해 보겠습니다.

 

보통 부동산 투자를 하려면 대출을 받습니다. 현금이 많아서 수억, 수십억을 한 번에 낼 수 없기 때문인데요. 그래서 보통 담보를 잡고 빚을 못 갚으면 대신 담보로 잡은 것을 내놓게 됩니다. 그러니까 큰돈 대출받아서 투자 수익을 내면 이득인데 반면 내가 갚을 능력이 되지 않으면서 무리하게 대출을 받으면 어떻게 될까요? 

 

빌린 사람도 망하고 빌려준 사람도 망하는 겁니다. 그래서 국가에선 아무한테나 대출을 해주지 못하도록 일정한 선을 만듭니다. 일종의 규제입니다. 제일 근본적인 목표는 갚을 수 있는 만큼만 빌리도록 하는 것입니다.

 

dsr 계산기

dsr 계산하기 위해서 아래 부동산 계산기 사이트로 이동합니다.

 

부동산계산기

 

그리고 사이트 사용 방법은 제가 예전에 올려놨었던 글을 참고하셔도 되고요. 일단, 계산 방법은 굉장히 쉽습니다. 그래서 dsr 계산기 사이트, 아래 글 참고하시면 쉽게 구할 수 있는데요. 문제는 말이죠.

 

 

LTV DTI, 스트레스DTI, 신DTI(DSR) 계산기 4개 정리

 

dsr 계산기를 사용해서 내가 얼마나 대출을 받을 수 있는가... 이겁니다.

▶ DSR = 총부채 원리금 상환 비율

대출자가 가진 모든 대출의 원금과 이자를 고려해 대출 상환 능력을 심사하는 방법입니다. 앞서 설명해 드린 신 DTI는 소득 대비 주택담보대출 원리금에 신용대출 등 다른 대출의 이자를 더한 금융 부채로 대출한도를 계산했다면, DSR은 대출의 원리금뿐만 아니라 신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출의 원금과 이자를 모두 더한 원리금 상환액으로 대출 상환 능력을 심사하기 때문에 더 엄격합니다.

▶ 모든 대출의 원금과 이자를 고려해 대출 상환 능력을 심사

DSR을 도입하면 연 소득 그대로인 상태에서 금융부채가 커지기 때문에 대출 한도가 대폭 축소됩니다. 또 DSR은 DTI 규제가 없는 수도권 이외 지역에서도 적용됩니다.  

그럼 왜 이렇게 많은 규제가 쏟아지고 있을까요?  

신 DTI 개편 이후 2018년 동안 국내 개인 가계부채나 금융권 담보대출 규모가 줄어들지 않고 있었습니다. 그래서 가장 강력한 대출 능력 상환 평가 방식인 DSR을 도입하게 된 것이죠.  

 

계산 예시

DSR 예를 들어볼게요. 

연소득 5천
원리금 5천
DSR = 100% (모든 대출의 연간 원리금 / 연소득)

은행에서 대출 심사를 할 때 DSR을 80%라고 설정한다면, 현재 DSR이 100%이기 때문에 은행에선 DSR 20% 초과로 대출 불가를 통보하게 됩니다.

 

실제로 은행에서 개인 DSR 비율 70% 이상이면 위험대출로 심사를 까다롭게 진행하고 있으며 90% 이상은 고위험 대출 관리대상으로 심사가 거절되고 있습니다.

 

하나 더 확인합니다.

▶ 원리금 균등분할, 연 소득 1억원, 기타 부채 3천만원, 대출금액 6억원, 대출 기간 72개월, 대출이율 4.8%

= 신DTI 116.64%

 

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슬라이드를 넘겨서 확인하세요

 

그럼 DSR 대해서 더 자세히 알아보겠습니다.

 

DSR 파헤치기

Debt

Service

Ratio

DSR은 대출 원리금 상환액을 연소득으로 나눠서 계산합니다.

 

여기서 대출원리금 상환액 이란 1년 동안 갚아야 하는 상환액입니다. 버는 돈 대비 갚는 돈의 비율입니다.

먼저 소득 산정 기준은 이렇습니다.

인정소득 (95%까지 반영)

- 국민연금, 건강보험료 납부내역 등

 

신고소득 (90%까지 반영)

- 이자, 배당금, 임대료, 카드 사용액 등

증빙소득이 원칙인데, 인정소득/신고소득으로 대체도 가능합니다. 여기에도 비율이 있습니다.

인정소득은 소득의 95%, 신고소득은 소득의 90%만 반영하되 최대 5,000만원까지만 인정됩니다. 하지만, 직장근로자가 비대면 대출을 받을 때는 인정소득이라도 전액이 반영되고, 한도도 적용되지 않습니다.

 

DSR에는 주택담보대출, 신용대출, 카드론, 자동차 할부금, 원리금이 모두 합산됩니다. 대신 일시 상환하는 대출들 있죠?

▶ 만기 일시상환

직전까지의 매회 상환금액에 비해 현저히 큰 금액으로 이루어지는 부채의 최종 상환을 말한다. 예를 들어 20년 동안 매년 채권 발행액의 3%씩 상환하다가 만기가 되는 해에 남은 40%를 한 번에 상환하는 경우를 들 수 있다. 만기 일시상환이라면 DSR이 무지막지하게 커집니다. 그래서 연 상환액은 원리금을 대출 기간으로 나눠서 산정하는데 대출 종류마다 계산 기간을 정해놨습니다.

전세보증금 담보대출 : 4년

신용 주택, 비주택 담보대출 : 10년

예적금 담보대출, 유가증담보대출 : 8년

아파트 중도금/이주비 : 25년

DSR은 신규 계약하는 모든 대출에 적용됩니다. 즉, 기존 대출 만기 연장 시에는 적용되지 않습니다. 그리고 전세자금 대출과 정책대출은 제외됩니다.

 

그럼 정부에서 이런 DSR로 규제하는 방법은 뭘까요?

 

DSR 70% 초과는 고위험, 90% 초과는 초고위험으로 분류되는데 은행별로 관리 비율은 조금씩 다릅니다.

 

	고위험	초고위험
시중은행	15% 이내	10% 이내
지방은행	30% 이내	25% 이내
특수은행	25% 이내	20% 이내

 

그래서 꼭 금융기관에 직접 확인해봐야 합니다.

 

DSR 가계부채를 잡아 경제 성장 방해 요인을 규제하기 위한 제도인데 규제 적용 대상이 상환 능력 낮은 서민이라면, 내 집 마련이 더 어려워질 수도 있습니다.

 

그래서 금융위원회에서는 제도를 계속 수정하고 있습니다. 앞으로도 바뀌는 제도 확인하셔서 대출 준비 꼼꼼하게 진행하기 바랍니다. 

 

dsr 계산기 이해하셨다면 dti 계산기 등 다른 부동산 계산기 정보는 다음 글에서 확인하시기 바랍니다.

 

dti 계산기 및 부동산 용어 정확히 정리 - LTV, 신DTI, DSR

감사합니다.