산 매매 (임야 매매) 주의할 경사도: 농막 설치는?

 

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오늘 알아볼 부동산 정보는 2가지입니다. 하나는 산 매매 할 때 확인해야 할 경사도이고요. 다른 하나는 농막 설치에 대한 부분입니다. 경사도는 산 또는 임야 매매하는 분들에게 상식과도 같은 거라 산 매매 한다는 분이 경사도 개념이 없으면 안 됩니다. 그래서 부동산 중 임야, 토지에 관심이 있다면 오늘 소개할 두 가지 내용 꼭 숙지하시기 바랍니다.

 

산 매매 주의할 사항

임야는 일반 토지에 비해서 거래 가격이 저렴한 편이고 경우에 따라서는 평당 몇 천 원을 하는 경우도 있기 때문에 적은 돈으로 넓은 평수의 토지를 구매할 수 있다는 매력이 있습니다. 그러나 평지인 토지보다 체크해야 할 것들이 너무나도 많습니다. 오늘은 임야 구입, 산 매매 시 꼭 짚고 넘어가야 할 중요한 사항 한 가지를 쉽게 풀어보도록 하겠습니다.

 

먼저 한 가지 사례를 살펴보도록 하겠습니다.

2015년도에 일어난 기획부동산 사기조직 검거 사건 사례입니다.

 

이들 기획부동산 사기 조직은 경남 사천시 광포만 인근의 임야 1만5천평을 평당 만 원 정도에 사들인 후 국가산업단지 개발 계획이 담긴 지도와 언론 기사를 토대로 사람들을 현혹해 투자하면 큰돈을 벌 수 있다고 속여 4~50배의 폭리를 취하였던 사건입니다.

 

수년전 폐기된 국가산업단지 개발계획이 담긴 지도와 기사로 현혹해 투자하면 큰 돈을 벌 수 있다고 속여 주부 등을 상대로 폭리를 챙긴 기획부동산 사기 조직이 경찰에 붙잡혔다. 사진은 2008년 당시 사천시의 2020도시계획안을 바탕으로 기획부동산이 만든 계획지도. < 부산 중부경찰서 >

수년전 폐기된 국가산업단지 개발계획이 담긴 지도와 기사로 현혹해 투자하면 큰 돈을 벌 수 있다고 속여 주부 등을 상대로 폭리를 챙긴 기획부동산 사기 조직이 경찰에 붙잡혔다. 사진은 2008년 당시 사천시의 2020도시계획안을 바탕으로 기획부동산이 만든 계획지도. < 부산 중부경찰서 >

문제는 이 산은 개발이 전혀 안 되는 산이었습니다. 산 매매 자체가 이뤄질 수 없었습니다. (참고 : 경북 의성군 땅 시세)

 

임야는 가장 첫 번째로 짚고 넘어가야 할 부분이 경사도입니다. 임야는 산지관리법상 평균 경사도가 25도 이하여야 하며, 각 지방자치단체의 조례에 따라서 경사도에 대한 제한을 더 강화를 할 수도 있습니다. 그런데 이들 기획부동산이 매각한 임야는 평균 경사도 38도의 쓸모없는 임야였던 것이죠.

 

아울러 구입하고자 하는 임야가 경사도 기준을 충족하더라도 산지관리법에 따른 보존 산지, 준 보존 산지의 여부, 수목의 상태, 연고, 무연고 분묘 등등 주의를 기울여야 할 부분이 일반적인 토지에 비해서 상당히 많습니다.

 

구체적으로 다 나열을 하기에는 한 두 페이지로는 열거를 하기가 부족할 정도이니 일단, 임야를 구입하고 싶다면, 임업진흥원에서 제공하는 산림정보다드림 홈페이지에서 대략적인 경사도 및 기타 사항들을 확인해 보시기 바랍니다.

 

또한 임야를 거래하고자 할 경우 해당 지역의 토목설계사무소를 찾아가 개발 가능성 여부에 대한 검토를 의뢰하고 아울러 해당 시군구청도 방문하셔서 개발 가능 여부를 판단해 보셔야 합니다.

 

 

전문 개발업자가 아니라면 쉽게 접근하기 어려운 임야거래. 임야 거래 시에는 매도자 또는 중개사의 말만 믿지 말고, 다각도로 꼼꼼히 체크하셔서 산 매매 할 때 낭패를 보는 일이 없으셨으면 합니다.

 

또한 땅 시세를 확인하는 방법 대표적인 3가지는 아래 글을 통해 확인하시기 바랍니다.

 

토지이용계획확인서 서식, 정보, 발급방법, 확인 방법 (현) 토지이음 다운로드 - 1mm

 

땅야 다운로드 - 프로그램 다운로드 | 소프트웨어(앱) 설치대행

 

토지이음 다운로드 - 프로그램 다운로드 | 소프트웨어(앱) 설치대행

 

농막 설치

또한 임야에서도 농막 설치할 수 있냐는 궁금증을 많이 갖고 계신데요. 농사를 짓는 농업인들이 밭에 농막을 설치할 수 있는 것처럼 임업인은 자신이 소유하고 있는 산지의 산림경영사라는 농막과 비슷한 개념의 전용 농막을 설치할 수 있습니다.

 

산지관리법에서 정한 산림교육원 임산물을 육성하거나 채취 또는 보호 등 살림 관리를 목적으로 하는데요. 산림경영사는 건축법에 따른 건축 신고나 계획 및 이용에 관한 법률에 개발행위허가 사항도 아닙니다. 그러니 이제 임야라고 해서 지목을 변경해서 꼭 농막을 가져도 놓으실 필요는 없습니다.

 

남의 땅에서 무언가를 하실 때면, 토지사용승낙서가 필요한데 그에 대해선 아래 글을 참고하시고요.

 

토지이용계획확인서 서식, 정보, 발급방법, 확인 방법 (현) 토지이음 다운로드 - 1mm

 

산지관리법상에는 산지전용제한지역을 제외한 산지는 산림경영관리사를 지을 수 있고요. 준보전산지나 보전산지 공익용산지 산지도 가능합니다.

 

1. 여기서 산지전용제한지역이란 무엇이냐면, 주요 산줄기의 능선으로 자연경관 및 산림생태계 보전을 위해서 꼭 필요하다고 인정되는 산지를 이야기하는데요. 산지관리법에는 아래와 같이 설명하고 있습니다.
2. 강원도 고성군 양양군 인제군 소재의 향로봉으로부터 지리산으로 이어지는 태백산맥 소백산맥에 속하는 산줄기
3. 강원도 태백시 소재의 삼수령으로부터 부산광역시 사하구 소재의 몰운대로 태백산맥으로 속하는 산줄기
4. 강원도 강릉시 평창군 홍성군 소재의 오대산으로부터 충청남도 보령시 청양군 홍성군 소재의 오서산으로 이어지는 차량산맥에 속하는 산줄기
5. 그밖에 역사적 문화적으로 보존할 가치가 있다고 인정되는 산지
6. 재해 발생이 우려되는 산지

 

이러한 산지전용제한지역을 제외하고 부지 면적은 200 제곱 미터까지 가능하고요 이중 휴식 공간은 바닥 면적 25% 이하로 가능한데요. 여기서 농막처럼 건물면적에 대한 규정은 없고 휴식 공간으로 15평까지 가능합니다.

 

 

이렇게 오늘은 산 매매 (임야 매매) 시 주의해야 할 경사도와 농막 설치 여부에 대해서 살펴봤는데요. 아직도 우리나라는 지자체별로 제도가 많이 달라 굳이 발품 팔아서 확인해야 할 부분이 많습니다.

 

오늘 글이 산 매매 및 농막에 대해서 고민하는 분들께 큰 도움이 되었길 바랍니다.