전세 재계약 복비 통보 - 묵시적 갱신 시 누가 낼까?

실생활에서 논란이 되는 주제 중 하나입니다. 전세 재계약 복비 문제인데요. 묵시적 갱신인 경우 중개보수는 누가 내야 할까요? 먼저, 임차인이 계약 기간 만료 전에 임대차 계약을 해지한다면, 임대인에게는 중개보수에 관해 손해가 생기기 때문에 이 손해배상을 명목으로 임차인이 대신 전세 재계약 복비(중개보수)를 지불하는 것이 일반적입니다.

다만, 기존 계약 기간이 지나고 나서 묵시적 갱신이 된 경우에는 임대인에게 중개보수로 인한 손해가 발생한다고 보지 않기 때문에 임차인이 중개보수를 대신 지불하지는 않습니다. 사실상 묵시적 갱신이 되지 않았더라도 임차인이 기존 계약 기간을 모두 채웠다고 한다면 임대인 입장에서는 어차피 새로운 임차인을 구하기 위해서는 중개보수를 지불해야만 했다라는 이야기입니다.

그래서 임대인에게는 이 묵시적 갱신으로 인해서 전세 재계약 복비에 대한 손해가 발생됐다고 보진 않는다는 겁니다. 따라서,

묵시적 갱신인 경우

중개보수는 임대인이 지불

다만, 묵시적 갱신인 경우 임차인은 언제든지 해지통보를 할 수 있지만, 해지통보의 효력은 3개월 후에 발생합니다. 따라서 해지통보를 하고 나서 3개월이 되기 전에 새로운 임차인을 구하든지 혹은 3개월이 다 되어서 돈을 마련해 보증금을 내어주던지, 해지통보 후 3개월 전이라면 임대인 자유입니다.

따라서 이 해지통보의 효력이 생기는 3개월을 임대인이 기다릴 수만 있으면, 전세 재계약 복비에 관한 문제는 걱정을 안 하셔도 됩니다.

어차피 3개월이 지나면 공실이 될 테고, 공실은 임대인의 리스크입니다.

하지만 문제는 대부분의 임차인이 이 3개월을 기다릴 여유가 없다는 겁니다.

예를 들어, 분양받았던 아파트의 입주 날짜가 다음 달로 정해졌다든지 아니면 회사에서 다음 주부터 지방으로 발령을 받았다든지, 이런 경우라고 한다면, 임차인 입장에선 하루라도 빨리 이사를 해야 합니다. 임대인은 해지통보를 받고 나서 3개월이라는 시간이 있기 때문에 서둘러서 임차인을 구할 필요가 없습니다. 이럴 경우 아쉬운 사람은 임차인입니다.

그래서 이런 경우엔 임차인이 조금 더 적극적으로 새로운 임차인을 구하기 위해 노력하는 게 좋습니다. 판례에서는 이 3개월에 대한 언급 없이 묵시적 갱신이라면 임대인이 전세 재계약 복비를 내는 것이 타당하다라고 되어 있기 때문에 지금 말씀드렸던 상황도 마찬가지로 중개보수는 임대인이 내야 합니다.

하지만 월세 인상 등으로 인해서 새로운 임차인을 구하기 어려워진다면, 점점 다급해 지는 건 기존 임차인입니다. 이런 경우에는 임차인이 임대인에게 월세를 올리지 말아 달라고 하거나 혹은 새로운 임차인을 구하는 데 있어서 적극 협조를 부탁하는 의미로 임대인에게 대신 전세 재계약 복비를 낸다고 말하는 경우가 많습니다.

그래서, 실제론 계약 해지통보를 하고 나서 계약 해지의 효력이 생기는 3개월 전후를 막론하고 임대인이 중개보수를 내는 것이 맞지만, 방금 말씀드렸듯이 개인 사정으로 임차인이 내는 경우도 흔합니다.